Ein Haus im Kurviertel oder ein Reihenhaus in der Berliner Siedlung wirkt bei der Besichtigung oft makellos. Unsere Hauskaufberatung Bad Homburg schaut genauer hin: Florian Wurster, Sachverständiger (FIB) für Bauschäden und Baumängel, sieht sich Keller, Dach, Fassade und Fenster an, hält Auffälligkeiten mit Fotos fest und ordnet mögliche Schadensursachen ein, damit Sie vor der Beurkundung wissen, worauf Sie sich einlassen.
Ein Exposé beschreibt Lage und Ausstattung, über den Zustand von Dach, Keller und Mauerwerk schweigt es meist.
Bei der Begehung prüfen wir, was am Objekt tatsächlich erkennbar ist: Feuchtespuren, Risse, der Zustand der Dachhaut, der Fenster und der Abdichtung. Daraus ergibt sich, welche Fragen vor der Beurkundung noch offen sind.
Wer im Kurviertel ein älteres Haus erwirbt, kauft unter Umständen ein Gebäude, das älter ist als der heutige Stadtname: Erst seit 1912 heißt die Stadt Bad Homburg vor der Höhe. Bei solchen Gebäuden zählen Dachstuhl, Holzbalkendecken und Kellermauerwerk mehr als frische Farbe. Einen Überblick über alle Leistungen des Büros finden Sie auf unserer Übersichtsseite.
An Hanglagen am Taunusrand, etwa im Villengebiet am Hardtwald in Kirdorf, kann Schichten- oder Hangwasser auftreten. Wir sehen uns Kellerwände, Sockel und Abdichtung genau an und achten auf Salzausblühungen und Feuchteränder.
Ziegel, Anschlüsse, Rinnen und Fallrohre zeigen, in welchem Zustand die Dachhaut ist. Spuren im Dachboden verraten frühere Undichtigkeiten, die später überstrichen wurden.
Risse, Setzungsspuren und Putzschäden lesen wir im Zusammenhang mit der Bauweise. In Kirdorf, seit 1901 Teil der Stadt, lohnt bei Häusern mit späteren Anbauten der Blick darauf, ob Alt und Neu an Fugen und Anschlüssen sauber zusammenpassen.
Die Häuser der Berliner Siedlung und der Gartenfeldsiedlung stammen überwiegend aus den 1950er und 1960er Jahren. Hier prüfen wir Fenster, Dämmung und Wärmebrücken auf Kondensatspuren.
Ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten oder Garagen sollten zur Bauakte passen. Wir benennen, wo Unterlagen fehlen, damit Sie bei der Bauaufsicht der Stadt Bad Homburg klären können, was nach Hessischer Bauordnung genehmigt ist.
Der Aufwand richtet sich nach Objekt, Baujahr, Größe und Ihrer konkreten Fragestellung. Nach einem ersten Gespräch erhalten Sie vorab ein verbindliches Angebot, in dem der vereinbarte Prüfumfang klar beschrieben ist. So wissen Sie genau, was die Begehung umfasst. Unser Vorgespräch ist unverbindlich; über das schriftlich vereinbarte Angebot hinaus berechnen wir nichts Verstecktes.
Ein Reihenhaus aus den 1960er Jahren stellt andere Fragen als eine Villa mit Gewölbekeller und verwinkeltem Dachstuhl. Deshalb legen wir den Umfang gemeinsam mit Ihnen fest: welche Bauteile im Mittelpunkt stehen, ob eine mündliche Einordnung vor Ort genügt oder ob Sie eine schriftliche Zusammenfassung mit Fotos wünschen.
Bei einer Eigentumswohnung richtet sich der Blick zusätzlich auf das Gemeinschaftseigentum, also auf Dach, Fassade, Treppenhaus und Keller, soweit diese zugänglich sind. Unterlagen wie Grundrisse, Baubeschreibung oder Nachweise früherer Sanierungen helfen, den Aufwand realistisch einzuschätzen.
Manchmal zeigt sich erst bei der Begehung, dass ein Befund genauer untersucht werden sollte. Dann besprechen wir mit Ihnen, ob eine vertiefte Schadensanalyse sinnvoll ist, bevor weitere Schritte folgen.
Im Mittelpunkt steht eine sachliche Einschätzung der Bausubstanz, losgelöst von jedem späteren Auftrag.
Zuerst klären wir am Telefon oder per E-Mail, um welches Haus es geht, aus welcher Bauzeit es stammt und was Ihnen bei der Besichtigung aufgefallen ist.
Auf dieser Grundlage stimmen wir den Prüfumfang ab und vereinbaren den Ortstermin.
Vor Ort nimmt Florian Wurster die relevanten Bauteile in Augenschein: Keller und Sockel, tragende Wände, Decken, Dach, Fenster und die erkennbaren Anschlüsse. Gemessen wird nur dort, wo eine Frage es verlangt. Jede Auffälligkeit wird fotografiert und notiert.
Sie können die Begehung begleiten und Ihre Fragen direkt am betroffenen Bauteil stellen. Gerade bei älteren Häusern im Kurviertel hilft das, Befunde einzuordnen, die auf den ersten Blick harmlos wirken.
Im Anschluss werten wir die Beobachtungen aus und prüfen, welche Schadensursachen in Frage kommen und wie dringlich ein Befund ist.
Dabei trennen wir klar zwischen dem, was am Objekt erkennbar war, und dem, was nur eine weitere Untersuchung klären kann.
Sie erhalten die Ergebnisse in klarer Form, auf Wunsch als schriftliche Zusammenfassung mit Fotos und Handlungsempfehlungen.
Florian Wurster erläutert die Befunde persönlich oder digital und beantwortet Rückfragen auch telefonisch.
So gehen Sie mit einer nachvollziehbar dokumentierten Einschätzung der Bausubstanz in die weiteren Gespräche vor dem Kauf.
Die Stadt liegt am südlichen Rand des Taunus. Einen Fluss gibt es nicht, wohl aber mehrere Bäche, die aus dem Höhenzug in die Stadt laufen. Diese Lage prägt, worauf wir beim Kauf eines bestehenden Hauses besonders achten, denn Wasser ist am Gebäude ein häufiger Ausgangspunkt für Schäden an der Bausubstanz.
Viele dieser Fragen lassen sich bei einer sorgfältigen Begehung eingrenzen. Wo ein Befund nicht eindeutig ist, benennen wir das offen und zeigen, welche weitere Untersuchung Klarheit schaffen kann. So entscheiden Sie auf einer nachvollziehbar dokumentierten Grundlage, ob Sie das Haus kaufen, nachverhandeln oder Abstand nehmen. Florian Wurster verkauft weder Abdichtungen noch Sanierungen, seine Hinweise dienen allein Ihrer Entscheidung.
Der Gebäudebestand der Kurstadt reicht von großbürgerlichen Villen bis zu schlichten Reihenhäusern der Nachkriegszeit. Wer im Kurviertel kauft, wohnt in der Nähe des Kurparks, den Peter Joseph Lenné 1856 anlegte und der heute 44 Hektar umfasst. Alter Baumbestand in Hausnähe kann Dachrinnen und Fallrohre stark belasten. Bei älteren Villen sehen wir uns vor allem diese Punkte an:
Steht eine Villa unter Denkmalschutz, sollten Sie früh mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt sprechen, bevor Sie Umbauten planen. Für Fenster, Fassade und Dach gelten dann oft eigene Abstimmungen, die Zeit und Aufwand einer Sanierung beeinflussen. Auch Schäden, die über Jahrzehnte durch kleine Undichtigkeiten entstanden sind, zeigen sich bei solchen Häusern häufig erst auf den zweiten Blick, etwa an Balkenköpfen in Außenwänden oder an Anschlüssen von Erkern und Gauben.
In der Berliner Siedlung und der Gartenfeldsiedlung stammt die Wohnbebauung überwiegend aus den 1950er und 1960er Jahren. Diese Häuser wurden mit dem Wissen und den Baustoffen ihrer Zeit errichtet. Typische Prüfpunkte sind:
Bei Reihenhäusern lohnt außerdem ein Blick auf die Trennwände und Dachanschlüsse zu den Nachbarhäusern. Florian Wurster ordnet ein, welche Befunde für den Erhalt des Hauses wichtig sind und welche Sie in Ruhe nach dem Einzug angehen können. Gerade bei diesen Häusern entscheidet der Zustand von Dach, Fenstern und Keller darüber, welche Modernisierung in den ersten Jahren ansteht und welche Arbeiten später folgen können.
Neben dem Zustand des Hauses zählt, ob vorhandene Umbauten genehmigt sind und welche Vorgaben für das Grundstück gelten. In Bad Homburg sind dafür vor allem diese Stellen zuständig:
Wir zeigen auf, wo Unterlagen fehlen oder nicht zum Bestand passen. Die rechtliche Prüfung des Kaufvertrags bleibt Sache von Notar oder Anwalt.
Je nach Haus, Baujahr und Fragestellung bieten sich unterschiedliche Formen der Beratung an. Die Übersicht zeigt, worin sie sich unterscheiden:
| Form | Inhalt | Sinnvoll bei |
|---|---|---|
| Begehung mit mündlicher Einordnung | Rundgang, Fotos, Erläuterung vor Ort | überschaubaren Häusern |
| Begehung mit schriftlicher Zusammenfassung | Fotodokumentation, Befunde, Empfehlungen | Altbauten und Villen |
| Vertiefte Untersuchung | Klärung einer konkreten Schadensursache | auffälligen Befunden |
Welche Form zu Ihrem Kaufobjekt passt, besprechen wir gemeinsam im Vorgespräch, bevor Sie das Angebot erhalten.
Eine gute Begleitung beim Hauskauf erkennen Sie daran, dass sie nachvollziehbar arbeitet und keine eigenen Bau- oder Sanierungsleistungen anbietet. Diese Punkte verdienen Aufmerksamkeit:
Eine Aussage zum Kaufpreis gehört nicht zur Hauskaufberatung. Im Mittelpunkt steht die Bausubstanz. Seriös ist eine Beratung auch dann, wenn sie offen sagt, was bei einer Begehung nicht erkennbar ist und welche Frage nur eine weitere Untersuchung klären kann.
Wir nehmen alle zugänglichen relevanten Bauteile in Augenschein: Keller, Sockel, Wände, Decken, Dach, Fenster und erkennbare Anschlüsse. Auffälligkeiten werden fotografiert, mögliche Schadensursachen benannt und mit einer Handlungsempfehlung eingeordnet. So sehen Sie, wo Klärungsbedarf besteht.
In der Regel beauftragen Kaufinteressenten die Begehung, etwa Familien oder Paare vor dem Erwerb. Das kann ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Altbau oder ein Gewerbeobjekt sein. Auch Verkäufer lassen ihr Haus gelegentlich vorab ansehen.
Hilfreich sind Exposé, Grundrisse, Schnitte und eine Baubeschreibung, soweit vorhanden. Rechnungen oder Nachweise über Sanierungen an Dach, Keller oder Fenstern zeigen, was bereits erneuert wurde. Bei Eigentumswohnungen geben Protokolle der Eigentümerversammlung Hinweise auf bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum. Fehlen Unterlagen, findet die Begehung trotzdem statt.
Nein. Die Hauskaufberatung beruht auf der Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bauteile und auf Messungen, soweit der Fall sie erfordert. Was hinter Verkleidungen oder unter Bodenbelägen liegt, lässt sich nur eingrenzen. Wir benennen solche Grenzen offen und zeigen, wo eine weitere Untersuchung sinnvoll wäre.
Am Taunusrand kann Schichten- oder Hangwasser auftreten. Wir prüfen deshalb besonders die bergseitigen Kellerwände, den Sockel und die Abdichtung. Feuchteränder, Ausblühungen und Spuren früherer Sanierungen geben Hinweise darauf, wie das Haus mit dem Wasser im Hang zurechtkommt.
Neben der Wohnung selbst zählt das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller und Leitungen. Schäden dort betreffen alle Eigentümer gemeinsam. Wir sehen uns die zugänglichen Bereiche an und ordnen ein, welche Befunde für Sie als künftige Miteigentümer von Bedeutung sein können.
Der Aufwand richtet sich nach Art und Größe des Objekts, nach Baujahr und Zustand sowie nach Ihrer Fragestellung. Eine Villa mit Gewölbekeller, mehreren Geschossen und ausgebautem Dach braucht mehr Zeit vor Ort als ein kompaktes Reihenhaus. Auch die gewünschte Form des Ergebnisses spielt eine Rolle, also mündliche Einordnung oder schriftliche Zusammenfassung mit Fotos. Hinzu kommt, wie viele Termine vor Ort nötig sind. Nach dem Vorgespräch erhalten Sie vorab ein verbindliches Angebot, das den vereinbarten Umfang klar beschreibt.
Das Ergebnis zeigt Ihnen, in welchem Zustand die Bausubstanz ist und welche Maßnahmen absehbar sind. Damit können Sie Fragen an den Verkäufer gezielter stellen und Sanierungsbedarf in Ihre Planung einbeziehen. Eine Aussage zum Kaufpreis treffen wir nicht. Die Entscheidung, ob Sie kaufen, bleibt bei Ihnen, nur eben auf einer sachlichen Grundlage. Offene Punkte können Sie so noch vor dem Notartermin ansprechen und klären.
Wir benennen den Befund klar und erläutern, welche Ursachen in Frage kommen und wie dringlich er einzuschätzen ist. Reicht die Inaugenscheinnahme nicht aus, besprechen wir mit Ihnen, ob eine vertiefte Schadensanalyse sinnvoll ist. Florian Wurster führt selbst keine Reparaturen aus, seine Einschätzung bleibt deshalb neutral. Den nächsten Schritt entscheiden Sie selbst.
Ja, auch vermietete Häuser und Wohnungen sehen wir uns an, sofern der Zugang mit den Mietern abgestimmt ist. Bewohnte Räume schränken den Blick auf manche Bauteile ein, etwa hinter Möbeln oder Verkleidungen. Solche Grenzen halten wir im Protokoll ausdrücklich fest.
Schildern Sie uns kurz, um welches Haus oder welche Wohnung es geht und was Ihnen bei der Besichtigung aufgefallen ist. Wir melden uns, stimmen den Umfang ab und senden Ihnen ein verbindliches Angebot.
Sie stehen kurz vor einer Kaufentscheidung und möchten die Bausubstanz vorher einordnen lassen? Schreiben Sie uns oder rufen Sie an. Wir besprechen Ihr Anliegen, klären den passenden Umfang und vereinbaren einen Ortstermin in Bad Homburg.
Direkter Draht
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Neben Bad Homburg mit seinen sieben Ortsbezirken begleiten wir Kaufinteressenten auch im Umland, etwa in Oberursel (Taunus), Friedrichsdorf, Wehrheim und Neu-Anspach, in Rosbach vor der Höhe und Karben sowie in Frankfurt am Main. Ortstermine stimmen wir jeweils individuell mit Ihnen ab.