Vor der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll lohnt ein unabhängiger Blick auf Ihren Neubau, damit erkennbare Mängel schriftlich festgehalten und vorbehalten werden können.
Unsere Begleitung zur Bauabnahme Bad Homburg richtet sich an Erwerber eines neu gebauten Reihenhauses oder einer Neubauwohnung, die vor der Übergabe Klarheit über den Zustand ihres Objekts gewinnen möchten. Florian Wurster geht mit Ihnen durch Räume, Fassade und Außenanlagen, hält sichtbare Mängel sowie Abweichungen von der Planung fest und erläutert die Befunde, bevor Sie die Abnahme erklären. Den Abnahmetermin in Bad Homburg legen wir gemeinsam mit Ihnen fest.
Mit der Abnahme erklären Sie als Auftraggeber, dass Sie die Bauleistung im Wesentlichen als vertragsgemäß annehmen. Geregelt ist dieser Schritt in § 640 BGB, und seine Folgen reichen weit über die Schlüsselübergabe hinaus. Deshalb sollte vorher feststehen, welche Mängel noch offen sind.
Ab der Abnahme läuft die Verjährung Ihrer Mängelansprüche, bei einem Bauwerk nach § 634a BGB fünf Jahre. Zugleich geht die Gefahr auf Sie über, die Vergütung wird fällig, und für Mängel, die erst später auftauchen, müssen in der Regel Sie den Nachweis führen. Wer einen bekannten Mangel bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehält, verliert nach § 640 Abs. 3 BGB bestimmte Rechte aus diesem Mangel. Genau an dieser Stelle setzt eine sorgfältige Begehung mit sachkundiger Begleitung an.
Ein Protokoll hält den Zustand fest, wie er sich bei der Begehung zeigt. Ob Sie die Abnahme erklären, mit Vorbehalten erklären oder wegen wesentlicher Mängel verweigern, entscheiden Sie selbst. Die Befunde von Florian Wurster geben Ihnen dafür eine technisch begründete Grundlage.
Sichtprüfung aller Bauteile, soweit zugänglich
Wir sehen uns Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Treppen, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Dach und Fassade an, soweit diese bei der Begehung zugänglich und einsehbar sind.
Abgleich mit Baubeschreibung, Plänen und vereinbarter Ausstattung
Grundlage der Prüfung sind Ihr Bauvertrag, die Baubeschreibung und die Pläne. So lassen sich Abweichungen von der Planung erkennen, etwa bei Maßen, Materialien, Oberflächen oder zugesagter Ausstattung, und im Protokoll getrennt von reinen Ausführungsfehlern darstellen. Das erleichtert spätere Gespräche mit dem Bauträger.
Bebilderte Mängelliste zu jedem einzelnen Befund
Jeder Befund erhält eine kurze Beschreibung, die Lage im Gebäude und ein Foto. Damit können Sie Mängel eindeutig benennen und als Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufnehmen lassen, ohne sich auf Erinnerungen verlassen zu müssen.
Einordnung nach Gewicht und Folgen
Herr Wurster unterscheidet optische Mängel von solchen, die Bausubstanz, Dichtheit oder Gebrauchstauglichkeit betreffen, und benennt mögliche Risiken für die Substanz des Gebäudes.
Unterstützung beim Abnahmeprotokoll vor Ort
Auf Wunsch begleiten wir Sie zum gemeinsamen Termin mit dem Bauträger und achten darauf, dass festgestellte Mängel klar und verständlich im Protokoll stehen.
Verständliche Erläuterung aller Befunde vor der Abnahmeerklärung
Sie bekommen die Ergebnisse persönlich oder digital erklärt und können Rückfragen gern auch telefonisch stellen.
Der Umfang hängt von Haus, Ausstattung und Zahl der Räume ab. Bevor wir tätig werden, erhalten Sie von uns ein verbindliches Angebot, das genau beschreibt, welche Leistungen für Ihre Abnahme vorgesehen sind. So wissen Sie vor dem Ortstermin, woran Sie sind. Fragen Sie ruhig unverbindlich an: Was im schriftlichen Angebot steht, ist der vollständige Leistungsrahmen, ohne versteckte Posten.
Eine Rolle spielt zunächst die Art des Objekts. Ein neues Reihenhaus mit Keller, Dachgeschoss und Außenanlagen erfordert eine andere Begehung als eine Neubauwohnung, bei der neben dem Sondereigentum auch Teile des Gemeinschaftseigentums betrachtet werden können.
Wichtig ist außerdem, wie viele Termine Sie wünschen. Manche Erwerber möchten nur die Abnahme selbst begleitet wissen, andere zusätzlich eine Vorbegehung oder eine spätere Kontrolle der Nachbesserung.
Die Unterlagenlage beeinflusst den Aufwand ebenfalls. Liegen Bauvertrag, Baubeschreibung und Pläne vollständig vor, lässt sich der Abgleich gezielt vorbereiten.
Auch die gewünschte Form der Dokumentation zählt, vom kompakten Protokoll bis zur ausführlicheren schriftlichen Ausarbeitung.
Schließlich wirkt sich die Zugänglichkeit aus, etwa von Dachflächen, Technikräumen oder Schächten. All das klären wir vorab mit Ihnen, damit das Angebot genau zu Ihrem Vorhaben passt und keine Fragen offen bleiben.
Zu Beginn klären wir mit Ihnen, um welches Objekt es geht und welche Fragen Sie besonders beschäftigen.
Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und vorhandene Protokolle sehen wir vorab durch. Daraus ergibt sich, welche Ausstattung vereinbart ist und welche Bauteile bei der Begehung besondere Aufmerksamkeit brauchen.
Haben Sie bereits eigene Auffälligkeiten notiert, nehmen wir diese in die Vorbereitung auf.
Beim Ortstermin geht Florian Wurster das Objekt systematisch ab, von außen nach innen und Raum für Raum.
Er nimmt die relevanten Bauteile in Augenschein: Fassade, Sockel, Dachanschlüsse, Fenster und Türen, Wand- und Bodenflächen, Treppen, Bäder sowie die sichtbare Haustechnik.
Wo der Fall es erfordert, kommen Messungen hinzu, etwa zu Feuchte an auffälligen Stellen.
Jeder Befund wird fotografiert und seiner Lage im Gebäude zugeordnet. Bei einer Neubauwohnung können auf Wunsch auch zugängliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums einbezogen werden, etwa Treppenhaus, Kellerräume oder Tiefgarage.
Sie sind während der Begehung dabei und können Fragen direkt am Bauteil stellen.
Aus den Befunden entsteht eine geordnete Mängelliste mit Beschreibung, Lage und Foto.
Wir trennen dabei Abweichungen von Baubeschreibung oder Plänen von Ausführungsfehlern und ordnen ein, welche Punkte Bausubstanz, Dichtheit oder Gebrauchstauglichkeit berühren.
Diese Liste können Sie unmittelbar nutzen, um Vorbehalte im Abnahmeprotokoll zu formulieren und Nachbesserung zu verlangen. Wo ein Befund auf eine verdeckte Ursache hindeutet, vermerken wir das ausdrücklich.
Bevor Sie unterschreiben, erläutert Herr Wurster Ihnen die Ergebnisse verständlich, persönlich oder digital.
Dabei wird deutlich, welche Mängel er für wesentlich hält, welche eher optischer Natur sind und welche Punkte Sie vor der Unterschrift unbedingt ansprechen sollten.
Die Entscheidung über Abnahme, Vorbehalt oder Verweigerung treffen Sie danach selbst. Rückfragen, die sich später ergeben, klären wir gern auch telefonisch mit Ihnen.
Welche Mängel ein Neubau tatsächlich aufweist, zeigt erst die Begehung. Bestimmte Bauteile verdienen bei jeder Abnahme aber besondere Aufmerksamkeit, weil Fehler dort später schwer zu beheben sind oder Folgeschäden nach sich ziehen können. Bei einem Neubau stehen dabei weniger Alterungsspuren im Vordergrund als die Frage, ob die Ausführung dem Vertrag und den anerkannten Regeln entspricht. Viele Auffälligkeiten wirken zunächst klein, können aber auf Ausführungsfehler hinweisen, die nach der Abnahme mühsamer durchzusetzen sind. Im Innenbereich achten wir unter anderem auf diese Punkte:
Bad Homburg gliedert sich in sieben Ortsbezirke, die von der Innenstadt bis nach Ober-Erlenbach reichen. Lage, Gelände und umgebende Bebauung unterscheiden sich deutlich, und das prägt, worauf es bei der Abnahme eines Neubaus ankommt.
Ober-Eschbach und Ober-Erlenbach gehören erst seit dem 31. Dezember 1971 beziehungsweise dem 1. August 1972 zur Stadt. In beiden Orten können Neubauten in der Nähe gewachsener Ortskerne stehen, in Ober-Erlenbach geprägt von Fachwerkhäusern, in Ober-Eschbach mit erhaltenen Teilen der Ortsbefestigung aus dem 15. Jahrhundert. Wo neue Gebäude an ältere Substanz grenzen, sehen wir uns Anschlüsse, Fugen und Grenzbereiche genau an.
Im Süden der Stadt, etwa in Ober-Eschbach, kann Grundwasser in Sand und Kies oberflächennah stehen. Bei Häusern mit Keller prüfen wir deshalb am Objekt, ob sich an Wänden, Durchdringungen oder Lichtschächten Feuchtespuren zeigen.
Kirdorf wurde 1901 eingemeindet. An Hanglagen am Taunusrand kann dort Schichten- oder Hangwasser auftreten, weshalb hangseitige Außenwände und die Ableitung von Oberflächenwasser zu den Prüfpunkten gehören.
Entlang von Eschbach, Erlenbach und Kirdorfer Bach gibt es festgestellte Überschwemmungsgebiete. Verrohrte Bachabschnitte und Senken können bei Starkregen Rückstau begünstigen, daher achten wir auf Höhenlage von Eingängen und erkennbare Vorkehrungen gegen Rückstau.
Was bei der Abnahme bereits verdeckt ist, lässt sich nur noch anhand der Unterlagen einordnen.
Alle lagebezogenen Befunde halten wir im Protokoll nachvollziehbar fest.
Die Abnahmebegleitung betrachtet das fertige Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bauteile, die bereits verkleidet, verputzt oder überdeckt sind, lassen sich dabei nicht mehr öffnen. Wer den Bau über alle Phasen begleiten lassen möchte, findet die Einzelheiten unter Baubegleitung; Prüfungen an festen Kontrollpunkten je Gewerk beschreibt die Seite baubegleitende Qualitätskontrolle. Bei einer Abnahme ohne vorherige Begleitung bleibt die Beurteilung verdeckter Bauteile auf Unterlagen und sichtbare Hinweise beschränkt. Die Unterschiede im Überblick:
Die Abnahme ist ein Vorgang zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner. Mehrere Regelwerke bestimmen, was dabei gilt:
Die Bauaufsicht ersetzt die vertragliche Abnahme nicht. Bei Streitigkeiten sind das Amtsgericht Bad Homburg v. d. Höhe und das Landgericht Frankfurt am Main zuständig, im Instanzenzug das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.
Die folgende Übersicht zeigt, welche Bereiche wir bei der Abnahme eines Neubaus ansehen und wie wir dabei jeweils vorgehen. Der genaue Umfang richtet sich nach Ihrem Objekt:
| Prüfbereich | Vorgehen |
|---|---|
| Fassade und Dach | Sichtprüfung der Anschlüsse, Fotodokumentation |
| Fenster und Türen | Funktion, Dichtungen, Einstellung |
| Innenausbau | Oberflächen, Fliesen, Böden, Treppen |
| Haustechnik | Abgleich mit der Baubeschreibung |
| Außenanlagen | Gefälle, Sockel, Lichtschächte |
Messungen ergänzen die Sichtprüfung, soweit der Fall sie erfordert. Jeder Befund erscheint mit Foto und Lageangabe in der Mängelliste.
Bei der Auswahl lohnt ein Blick auf einige Merkmale:
Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Er begleitet Bauherren und Erwerber bei der Abnahme und bleibt dabei an keinen Bauträger gebunden.
Die Abnahme erklären Sie als Auftraggeber selbst, der Sachverständige tut das nicht für Sie. Florian Wurster prüft das Objekt, hält den Zustand mit Fotos fest und ordnet die Befunde technisch ein. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, ob Sie die Abnahme erklären, mit Vorbehalten erklären oder verweigern.
Mit einem Vorbehalt halten Sie fest, dass ein bekannter Mangel noch zu beseitigen ist. Fehlt er, können nach § 640 Abs. 3 BGB bestimmte Rechte aus diesem Mangel verloren gehen. Deshalb gehört jeder erkannte Punkt in das Protokoll.
Ist die VOB/B vereinbart, kann jede Seite eine förmliche Abnahme verlangen. Dabei wird eine Niederschrift angefertigt, in die Vorbehalte wegen bekannter Mängel und Einwendungen aufgenommen werden. Unsere Mängelliste hilft, diese Punkte konkret zu benennen.
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung Ihrer Mängelansprüche. Bei einem Bauwerk beträgt sie nach § 634a BGB fünf Jahre. Danach lassen sich Ansprüche wegen Mängeln in der Regel nicht mehr durchsetzen, was eine sorgfältige Dokumentation zum Abnahmezeitpunkt wertvoll macht.
Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Wichtig ist, mindestens einen Mangel konkret zu benennen, denn setzt der Unternehmer eine angemessene Frist und verweigern Sie ohne Mangelangabe, kann die Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB als erfolgt gelten. Die bebilderte Mängelliste liefert Ihnen dafür die nötigen Angaben.
Auf Wunsch beziehen wir zugängliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums ein, etwa Treppenhaus, Kellerräume, Fassade oder Tiefgarage. Welche Bereiche sinnvoll sind, hängt von Ihrem Vertrag und der Wohnanlage ab. Das stimmen wir vor dem Ortstermin mit Ihnen ab.
Hilfreich sind der Bauvertrag oder Kaufvertrag, die Baubeschreibung, die Ausführungspläne und, falls vorhanden, Protokolle früherer Begehungen oder Bemusterungen. Daraus geht hervor, welche Ausstattung vereinbart wurde. Notieren Sie außerdem Auffälligkeiten, die Ihnen selbst bei Besuchen auf der Baustelle aufgefallen sind, und halten Sie Schriftverkehr mit dem Bauträger zu offenen Punkten bereit. Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer lässt sich die Ausführung mit dem Vereinbarten vergleichen.
Die Abnahmebegleitung ist eine Begehung des fertigen Objekts kurz vor Ihrer Abnahmeerklärung. Bei der Baubegleitung kommt ein Sachverständiger über die gesamte Bauzeit zu mehreren Terminen, bei der baubegleitenden Qualitätskontrolle werden einzelne Gewerke an festen Kontrollpunkten geprüft, bevor sie verdeckt werden. Bereits verkleidete Bauteile kann die Abnahmebegleitung nicht mehr öffnen. Beide Leistungen lassen sich mit der Abnahme verbinden, sodass die Begehung am Ende auf bereits dokumentierte Zwischenstände zurückgreifen kann.
Ja, bei Tageslicht und trockenem Wetter lassen sich Fassade, Dach und Außenanlagen besser beurteilen. Liegt die Übergabe im Winter, können Bereiche unter Schnee oder bei Frost nur eingeschränkt geprüft werden. Solche Einschränkungen vermerken wir, damit Sie gegebenenfalls einen Vorbehalt erklären können.
Der Aufwand hängt von Größe, Ausstattung und Zahl der Räume ab. Eine Neubauwohnung lässt sich meist schneller begehen als ein Reihenhaus mit Keller, Dachgeschoss und Garten. Den Leistungsumfang erhalten Sie vorab als schriftliches Angebot.
Schreiben Sie uns, um welches Objekt es geht und welche Unterlagen vorliegen. Wir melden uns mit einem verbindlichen Angebot und stimmen den Ortstermin in Bad Homburg mit Ihnen ab.
Florian Wurster ist Sachverständiger für das Immobilien- und Grundstückswesen (Europäisches Fachinstitut für Gutachter, FIB) mit Ausbildung in Bauschäden, Baumängeln, Gebäudeanalyse und Beweissicherung. Vor dem Termin sichtet er Ihre Unterlagen, damit die Begehung gezielt vorbereitet ist.
Hilfreich sind Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und bisherige Protokolle, gern auch Fotos vom aktuellen Stand Ihres Objekts.
Florian Wurster begleitet Erwerber und Bauherren bei der Abnahme von Neubauten und Sanierungen. Eigene Bauaufträge nimmt er nicht an, damit seine Befunde frei von Eigeninteresse bleiben.
Sachverständigenbüro Wurster
Nerotal 18, 65193 Wiesbaden
Neben allen Ortsbezirken begleiten wir Abnahmen auch in Friedrichsdorf, Oberursel (Taunus), Wehrheim, Neu-Anspach, Rosbach vor der Höhe und Karben. Ortstermine stimmen wir nach Absprache ab. Alle Leistungen im Überblick finden Sie auf der Startseite.